Baurecht & Baupotenzial

4.1

Planrechtsfinder

Rechtsgrundlage wird zugeordnet und mit Begründung protokolliert

§ 30 BauGB

Qualifizierter Bebauungsplan

B-Plan mit Festsetzungen zu Art und Maß, überbaubarer Fläche und Erschließung

Vorhaben wird ausschließlich an den Festsetzungen gemessen; Befreiungen nach § 31 BauGB dokumentieren.

§ 34 BauGB

Innenbereich – Einfügungsgebot

im Zusammenhang bebauter Ortsteil, kein qualifizierter B-Plan

Umgebungsanalyse zu Art, Maß, Bauweise und überbaubarer Fläche mit Referenzobjekten belegen.

§ 35 BauGB

Außenbereich

weder B-Plan noch Ortsteilzusammenhang

Wohnungsbau nur nach Bauleitplanung – Zeit- und Kostenrisiko, Förderzeitplan neu rechnen.

GS-2026-014Quartier Lindenhöfe§ 30 BauGBbehördlich/fachlich bestätigt · Stand 18.08.2026

B-Plan Nr. 1743 „Fössestraße Süd“, rechtskräftig seit 14.06.2019

Festsetzungen zu Art (WA), Maß (GRZ/GFZ), Bauweise und Erschließung vollständig – qualifizierter Plan.

Prüfpfad: Agent 06 Planrechtsfinder · Zweitprüfung Bauleitung

GS-2026-030Feldmark West§ 35 BauGBbestätigt · Stand 12.08.2026

kein B-Plan, FNP weist Fläche für Landwirtschaft aus

Randlage ohne Ortsteilzusammenhang – Wohnungsbau erfordert Bauleitplanverfahren.

Prüfpfad: Agent 06 Planrechtsfinder

4.2

Bebauungsplanleser

B-Plan 1743 „Fössestraße Süd“ · 11 Merkmalsgruppen

Nr.	Merkmal	Festsetzung	Fundstelle	Quelle	Datenqualität	Wirkung
F01	Nutzungsart	WA – Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)	Planzeichnung, Nutzungsschablone	XPlanGML	behördlich/fachlich bestätigt	Mietwohnungsbau zulässig
F02	GRZ / GFZ	GRZ 0,4 · GFZ 1,4	Nutzungsschablone	XPlanGML	behördlich/fachlich bestätigt	Maßobergrenze für Baukörperrechner
F03	Zahl der Vollgeschosse	III–IV (IV nur im Nordfeld)	Planzeichnung	XPlanGML	behördlich/fachlich bestätigt	Geschossigkeit je Bauabschnitt
F04	Gebäude-, Trauf- und Firsthöhe	GH max. 12,50 m · TH 9,80 m · FH 13,20 m über Bezugspunkt 54,20 m ü. NHN	Textliche Festsetzung Nr. 3	Textliche Festsetzung+ Prüfschritt	bestätigt	Staffelgeschoss nur mit Rücksprung
F05	Baugrenzen und Baulinien	Baugrenze 5,00 m zur Fössestraße, Baulinie entlang Süd-Baufeld	Planzeichnung	PDF/Raster+ Prüfschritt	plausibel	überbaubare Fläche 2.180 m²
F06	Bauweise	offene Bauweise, Gebäudelänge max. 50 m	Nutzungsschablone	XPlanGML	behördlich/fachlich bestätigt	Riegel über 50 m unzulässig
F07	Dachform und Dachneigung	Flachdach oder flach geneigt 0–10°, Begrünung ab 100 m²	Textliche Festsetzung Nr. 5	Textliche Festsetzung+ Prüfschritt	bestätigt	PV- und Gründachkonzept abstimmen
F08	Stellplätze	1,0 Kfz/WE, Tiefgarage zulässig, 2,0 Fahrrad/WE	Textliche Festsetzung Nr. 7 i. V. m. Stellplatzsatzung	Textliche Festsetzung	behördlich/fachlich bestätigt	Kostentreiber Tiefgarage
F09	Grünflächen	private Grünfläche 1.100 m², 1 Baum je 300 m²	Planzeichnung	XPlanGML	behördlich/fachlich bestätigt	reduziert überbaubare Fläche
F10	Geh-, Fahr- und Leitungsrechte	GFL-Recht 3,00 m Ostgrenze zugunsten Enercity	Planzeichnung + Grundbuch Abt. II	PDF/Raster+ Prüfschritt	bestätigt	Baufeld Ost eingeschränkt
F11	Lärm- und Sonderfestsetzungen	Lärmpegelbereich III Nordfassade, Grundrissorientierung schutzbedürftiger Räume nach Süden	Textliche Festsetzung Nr. 9	Textliche Festsetzung+ Prüfschritt	bestätigt	Grundrissbindung, Schallschutzfenster

4.3

XPlanung

menschlicher Prüfschritt offen

XPlanGML wird bevorzugt maschinell verarbeitet. Liegen nur PDF- oder Rasterpläne vor, erzeugt die visuelle Analyse einen Vorschlag, der erst nach menschlichem Prüfschritt regelwirksam wird. Ohne Freigabe gilt das Merkmal als „plausibel“ und nicht als bestätigt.

B-Plan 1743 Fössestraße Süd

Hannover

Format: XPlanGML 6.0
Verarbeitung: maschinell (GML)
Merkmale: 6
Prüfschritt: nicht erforderlich

Stand 18.08.2026

Textliche Festsetzungen 1743

Hannover

Format: PDF (Vektor)
Verarbeitung: visuelle Analyse
Merkmale: 4
Prüfschritt: erledigt

Stand 18.08.2026

Ergänzungsplan Baugrenzen 1743-E

Hannover

Format: Rasterplan (Scan)
Verarbeitung: visuelle Analyse
Merkmale: 1
Prüfschritt: offen

Stand 19.08.2026

FNP Garbsen Teilfläche West

Garbsen

Format: XPlanGML 5.4
Verarbeitung: maschinell (GML)
Merkmale: 2
Prüfschritt: nicht erforderlich

Stand 12.08.2026

4.4

Baukörperoptimierung

Grundstück 6.140 m² · zulässige GFZ 1,4Eigenmittel22 %

Bewertet wird nicht die maximale BGF, sondern förderfähige Wohnfläche, Wohnungsmix, Stellplätze, Kosten je m², Förderung, Miete und Cashflow. Konzepte mit Festsetzungskonflikt werden gesperrt statt optimiert.

Konzept	WE	WoFl	förderfähig	GFZ	Stellpl.	€/m²	Förderung	DSCR	Cashflow p. a.	Note
Kompakter Riegel 3 Geschosse · oberirdisch · Variante B	30	1.818 m²	1.818 m²100 %	0,3022 %	30	3.280	4.770.432 €inkl. 1.192.608 € Zuschuss	1,82	-104 €	100,0
Punkthaus-Ensemble 4 Geschosse · Tiefgarage · Variante C	48	2.664 m²	2.664 m²100 %	0,3324 %	48	3.740	7.970.688 €inkl. 996.336 € Zuschuss	1,37	-41.381 €	89,3
Zeilenbau mit Staffelgeschoss 4 Geschosse · Tiefgarage · Variante B	42	2.652 m²	2.493 m²94 %	0,3827 %	42	3.610	7.658.976 €inkl. 1.914.744 € Zuschuss	1,55	-20.101 €	87,8
Maximalausnutzung 4 Geschosse · Tiefgarage · Variante C	50	3.528 m²	2.752 m²78 %	0,4230 %	50	3.520	9.934.848 €inkl. 1.241.856 € Zuschuss	1,13	-78.190 €	69,1

Empfehlung Rechenkern

Kompakter Riegel

3 Geschosse, oberirdische Stellplätze, einfache Erschließung

förderfähige WoFl: 1.818 m²
Gesamtkosten: 5.963.040 €
Jahresnettomiete: 154.894 €
Kapitaldienst: 85.186 €

Übergabe an Agent 20 Entwurfsplanung nach Vier-Augen-Freigabe.

Festsetzungskonflikte

Kompakter Riegel: keine Konflikte, Baurecht eingehalten
Punkthaus-Ensemble: Gebäudelänge unkritisch, aber Abstandsflächen im Nordfeld knapp
Zeilenbau mit Staffelgeschoss: Staffelgeschoss nur mit 2,0 m Rücksprung (F04)
Maximalausnutzung: GFZ überschritten (F02) · Gebäudelänge > 50 m in offener Bauweise (F06) · Wohnungsgrößen über Förderobergrenze

Konzepte mit rotem Befund sind für Antrag und Vergabe gesperrt.