Kapitaldienst / Jahr
293.139 €
24.428 € monatlich
DSCR
0.89
nicht tragfähig
Eigenkapitalrendite
-0,0 %
Cash-on-Cash 0,1 %
Break-even-Miete
8.04 €/m²
netto kalt je Monat
Kostengruppen DIN 276 mit Kennzeichnung der zuwendungsfähigen Basis
8.1 Investitionsstruktur
| Block | Inhalte | Betrag | Anteil | Förderfähig |
|---|---|---|---|---|
| Grundstück | Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Erschließung | 2.276.960 € | 0,1 % | zuwendungsfähig |
| KG 200 | Vorbereitende Maßnahmen, Abbruch, Baufeldfreimachung | 314.580 € | 0,0 % | zuwendungsfähig |
| KG 300 | Baukonstruktion | 6.920.760 € | 0,5 % | zuwendungsfähig |
| KG 400 | Technische Anlagen | 2.516.640 € | 0,2 % | zuwendungsfähig |
| KG 500 | Außenanlagen und Freiflächen | 614.180 € | 0,0 % | zuwendungsfähig |
| KG 600 | Ausstattung und Kunstwerke | 179.760 € | 0,0 % | aus Eigenmitteln |
| KG 700 | Baunebenkosten, Planung, Gutachten, Genehmigungen | 1.632.820 € | 0,1 % | zuwendungsfähig |
| Finanzierung | Bauzeitzinsen, Bearbeitungsentgelte, Bereitstellungszinsen | 284.620 € | 0,0 % | aus Eigenmitteln |
| Reserve | Nachträge, Preis- und Terminrisiko | 479.360 € | 0,0 % | aus Eigenmitteln |
| Summe | davon förderfähig 14.275.940 € · nicht förderfähig 943.740 € | 15.219.680 € | 100 % |
Deckung der Investition mit Zins- und Tilgungsprofil
8.2 Finanzierungsbausteine
| Baustein | Art | Betrag | Zins | Tilgung |
|---|---|---|---|---|
NBank-Zuschuss Gruppe A, an das Darlehen gekoppelt | Zuschuss | 5.992.000 € | 0,0 % | 0,0 % |
NBank-Darlehen 0 % bis Jahr 35, Rückführung 42 Jahre | Förderdarlehen | 5.992.000 € | 0,0 % | 0,0 % |
KfW-Darlehen 298 Abruf 20.08.2026 07:12 MESZ | Förderdarlehen | 3.043.936 € | 0,0 % | 0,0 % |
Hausbankdarlehen Zins 4.10 % inkl. Szenarioaufschlag | Bankdarlehen | 0 € | 0,0 % | 0,0 % |
Eigenmittel in Geld nachgewiesene Bankguthaben und Gesellschaftereinlage | Eigenmittel | 2.202.060 € | 0,0 % | 0,0 % |
Unbelasteter Grundstückswert anrechenbar nur lastenfrei und mit Wertnachweis | Eigenmittel | 869.364 € | 0,0 % | 0,0 % |
Sonstige zulässige Fördermittel kommunale Mittel, auf Kumulierbarkeit geprüft | Zuschuss | 59.920 € | 0,0 % | 0,0 % |
| Deckung gesamt | Investition vollständig gedeckt | 18.159.280 € |
Mindestquote 0,2 % der Kostenbasis
Eigenmittel
Alle Szenarien gegen den Basisfall, deterministisch aus denselben Eingangsdaten
8.3 Szenariorechner
| Szenario | Investition | Kapitaldienst | CF nach Tilgung | DSCR | Δ DSCR | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S0 Basisfall | 15.219.680 € | 293.139 € | -33.075 € | 0.89 | +0.00 | nicht tragfähig |
| S1 Baukosten +5 % | 15.980.664 € | 300.662 € | -40.598 € | 0.86 | -0.02 | nicht tragfähig |
| S2 Baukosten +10 % | 16.741.648 € | 308.186 € | -48.122 € | 0.84 | -0.04 | nicht tragfähig |
| S3 Baukosten +20 % | 18.263.616 € | 323.233 € | -63.169 € | 0.80 | -0.08 | nicht tragfähig |
| S4 Bankzins +1 Pp. | 15.219.680 € | 293.139 € | -33.075 € | 0.89 | +0.00 | nicht tragfähig |
| S5 Bankzins +2 Pp. | 15.219.680 € | 293.139 € | -33.075 € | 0.89 | +0.00 | nicht tragfähig |
| S6 6 Monate Verzögerung | 15.539.293 € | 296.298 € | -110.484 € | 0.63 | -0.26 | nicht tragfähig |
| S7 Mietausfall / Leerstand 8 % | 15.219.680 € | 293.139 € | -56.835 € | 0.81 | -0.08 | nicht tragfähig |
| S8 KfW fällt weg | 15.219.680 € | 149.031 € | 111.033 € | 1.75 | +0.86 | tragfähig |
| S9 NBank bewilligt 15 % weniger | 15.219.680 € | 271.739 € | -11.675 € | 0.96 | +0.07 | nicht tragfähig |
| S10 Höherer Eigenkapitaleinsatz | 15.219.680 € | 293.139 € | -33.075 € | 0.89 | +0.00 | nicht tragfähig |
aktuell gewählte Annahmen
8.4 Kennzahlen
| Jahresnettomiete | 297.000 € |
| Bewirtschaftung (nicht umlagefähig) | 36.936 € |
| Reinertrag (NOI) | 260.064 € |
| Kapitaldienst monatlich | 24.428 € |
| Kapitaldienst jährlich | 293.139 € |
| Cashflow vor Tilgung | 211.057 € |
| Cashflow nach Tilgung | -33.075 € |
| DSCR | 0.89 |
| Eigenkapitalrendite | -0,0 % |
| Cash-on-Cash | 0,1 % |
| Break-even-Miete | 8.04 €/m² mtl. |
| Break-even-Baukosten | 14.677.474 € |
nach 10, 20, 35 und 42 Jahren
Restschuldverlauf
Das NBank-Darlehen ist bis Jahr 35 zinsfrei und über 42 Jahre zurückzuführen – die Restschuld nach Bindungsende ist deshalb gesondert auszuweisen. Wohnfläche 3.420 m², 48 WE.
Baugewinn und Immobilien-Cashflow werden nie saldiert
8.5 Trennung der Gewinne
| Auftragssumme | 12.180.000 € |
| Selbstkosten | 11.150.000 € |
| Deckungsbeitrag | 1.030.000 € |
| DB-Quote | 0,1 % |
| Ergebnis nach Gemeinkosten und Wagnis | 115.700 € |
| Cashflow nach Tilgung p. a. | -33.075 € |
| Entschuldung p. a. | 244.131 € |
| Vermögensaufbau über 35 Jahre | 7.386.982 € |
| DSCR | 0.89 |
Der Baugewinn entsteht einmalig in der Baugesellschaft und ist dort zu versteuern; der langfristige Cashflow und der Vermögensaufbau durch Entschuldung liegen in der Objektgesellschaft. Beide Ergebnisse werden nie saldiert dargestellt.